Si vous êtes MRE et que vous détenez un bien immobilier au Maroc via une société (SCI, SARL, SA) immatriculée à l'étranger, la Loi de Finances 2026 modifie vos obligations fiscales en cas de revente. Désormais, une déclaration spécifique et simplifiée doit être déposée par voie électronique dans les 30 jours suivant le mois de la cession, avec paiement simultané de l'IS.
Identifier si votre société est concernée
La nouvelle obligation concerne les sociétés non-résidentes n'ayant pas d'établissement stable au Maroc qui réalisent des cessions d'immeubles sur le territoire marocain. Sont visées : les SCI de droit français ou belge détenant un bien au Maroc, les SARL de droit étranger ayant acquis un immeuble, toute société étrangère propriétaire d'un bien immobilier marocain. La mesure s'applique également aux cessions de valeurs mobilières de sociétés à prépondérance immobilière au Maroc.
💡 Conseil — Si vous hésitez entre détenir un bien en nom propre ou via une société étrangère, cette nouvelle obligation rend la détention en société plus contraignante administrativement.
⚠️ Attention — Le non-respect du délai de 30 jours expose à des majorations et pénalités de retard.
Calculer la plus-value et déterminer le taux d'IS applicable
La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, diminué des frais d'acquisition documentés et majoré d'un coefficient de réévaluation. Le taux d'IS applicable : 20 % lorsque la plus-value est inférieure à 100 millions de dirhams, 35 % lorsque la plus-value est égale ou supérieure à 100 millions de dirhams. En pratique, la quasi-totalité des cessions par des MRE relèvera du taux de 20 %. Le montant de l'IS dû doit être versé simultanément au dépôt de la déclaration.
💡 Conseil — Constituez un dossier complet de vos frais d'acquisition dès l'achat (acte notarié, quittances de droits d'enregistrement, factures de travaux). Ces justificatifs réduisent la plus-value imposable.
Déposer la déclaration simplifiée par voie électronique
La déclaration doit être souscrite par voie électronique, selon un modèle simplifié établi par la DGI, dans un délai de 30 jours suivant le mois de la cession. Si la vente est signée le 15 mars, la déclaration doit être déposée avant le 30 avril. Le versement de l'IS correspondant doit s'effectuer dans le même délai. Pour accéder au portail de télédéclaration, la société non-résidente doit disposer d'un identifiant fiscal marocain.
💡 Conseil — Mandatez un expert-comptable au Maroc pour gérer la déclaration et le paiement. La procédure électronique peut être complexe à distance.
⚠️ Attention — Sans identifiant fiscal marocain, vous ne pouvez pas déposer la déclaration en ligne. Anticipez cette démarche au moins 2 à 4 semaines avant la cession.
Anticiper le contrôle fiscal et la prescription
Les règles relatives au droit de contrôle et à la prescription demeurent inchangées. Le délai de prescription de droit commun est de 4 ans, porté à 10 ans en cas de défaut de déclaration. L'administration fiscale marocaine peut requalifier le prix de cession si elle estime qu'il ne correspond pas à la valeur vénale réelle du bien. Conservez tous les documents relatifs à la transaction pendant au moins 10 ans.
💡 Conseil — Faites réaliser une évaluation indépendante du bien par un expert immobilier agréé avant la cession. Ce document constitue une protection en cas de requalification du prix par la DGI.
⚠️ Attention — En cas de défaut total de déclaration, la prescription est portée à 10 ans.
Rapatrier le produit de cession vers l'étranger
Après paiement de l'IS et obtention d'un quitus fiscal, le produit net de cession peut être transféré à l'étranger par la banque marocaine. Les pièces à fournir incluent : copie de l'acte notarié de vente, justificatifs de règlement des impôts et taxes, formules de cession de devises originales prouvant le financement initial en devises. Le transfert est autorisé à hauteur du montant initial investi en devises, augmenté de la plus-value nette après impôt.
💡 Conseil — Centralisez tous les documents de financement initial dans un dossier unique. Votre banque marocaine les demandera pour autoriser le transfert.
⚠️ Attention — Si la société a acquis le bien sans cession de devises documentée, le rapatriement des fonds sera problématique. Ce point doit être anticipé dès l'acquisition.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Dépasser le délai de 30 jours pour la déclaration
- ✕Ne pas disposer d'un identifiant fiscal marocain pour la société
- ✕Omettre de conserver les justificatifs de financement initial en devises
- ✕Sous-estimer le prix de cession dans l'acte notarié
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