Acheter un appartement, une villa ou un terrain au Maroc depuis la France implique des règles spécifiques aux non-résidents : convention de transferts, régime fiscal France-Maroc, choix du compte bancaire (dirham convertible vs non-convertible), et procédure notariale. Ce guide détaille les 7 étapes officielles pour un achat immobilier MRE depuis la France en 2026, avec les coûts réels, les délais et les pièges à éviter.
Coûts et frais
| Honoraires notaire | 0,5-1 % du prix | Forfait + barème (loi 32-09) |
| Droit d''enregistrement (DETU) | 4 % du prix | 4 % en habitation principale, 5 % autres |
| Conservation foncière | 1 % + 75-150 MAD | Inscription + certificat propriété |
| Honoraires avocat (optionnel) | 5 000-15 000 MAD | Si litige potentiel ou bien complexe |
| Frais bancaires (compte dirhams convertibles) | 500-2 000 MAD/an | Selon banque |
| Traduction assermentée procuration | 30-80 € /page | Si signature à distance |
| Apostille HCCH | 15 € (France) | Cour d''appel — délai 1-2 semaines |
Délais à prévoir
Définir le budget et le mode de financement
Un MRE peut financer son achat (a) en espèces depuis l''étranger via virement sur compte dirham convertible, (b) par crédit immobilier marocain (Attijariwafa, BMCE, CIH, Banque Populaire offrent des produits MRE — taux 4,5 à 6 % en 2026), ou (c) par crédit français (rare car les banques françaises ne financent quasiment pas l''immobilier hors UE). La règle d''or : conserver les **preuves de transferts depuis la France** (relevés Wise, virement bancaire) car la convention de transfert vous donnera le droit de rapatrier le produit de la revente vers la France.
💡 Conseil — Privilégier le compte en dirhams CONVERTIBLES (alimenté par virement étranger) plutôt que dirhams NON convertibles (revenus marocains) — seul le compte convertible permet le rapatriement libre des fonds.
Choisir entre neuf et ancien — Vérifier le titre foncier
Au Maroc, deux régimes : (a) titre foncier (immatriculé à la Conservation Foncière, sécurisé) et (b) Moulkia (acte adoulaire, non immatriculé, à éviter pour un MRE car contestable). Toujours exiger un bien sous **titre foncier** + demander la « certification de propriété » (Conservation Foncière, ~75 MAD).
💡 Conseil — Pour les biens en VEFA (vente en l''état futur d''achèvement), exiger l''attestation de garantie d''achèvement délivrée par la banque du promoteur (loi 44-00).
⚠️ Attention — Le bien sous Moulkia non immatriculée est risqué : litiges fréquents en succession ou bornage. Refuser sauf prix très décoté et accompagnement notaire.
Compromis de vente — Versement de l''acompte
Le compromis de vente (« promesse de vente ») fixe le prix, les délais et les conditions suspensives. Acompte standard 10 % du prix. Le compromis se signe **chez le notaire** (loi 39-08 + 69-16 — forme authentique obligatoire pour la vente immobilière depuis le 14 sept. 2017).
💡 Conseil — Inclure une condition suspensive « obtention du crédit » et « titre foncier net de toute hypothèque ou servitude » avant signature de l''acte définitif.
⚠️ Attention — Ne jamais verser d''acompte en espèces direct au vendeur. Toujours par chèque de banque ou virement, sur compte séquestre du notaire si possible.
Procuration depuis la France si vous ne pouvez pas être présent
Si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez signer la promesse et l''acte définitif via une procuration **notariée en forme authentique** (depuis la loi 69-16, la procuration pour la vente immobilière doit être notariée — pas adoulaire). En France, faire rédiger la procuration chez un notaire français + apostille (HCCH) + traduction assermentée vers l''arabe.
💡 Conseil — Compter 3-4 semaines pour la procuration : notaire FR (1-2 sem.) + apostille (1-2 sem.) + traduction assermentée (3-5 jours).
Acte de vente définitif chez le notaire marocain
L''acte définitif se signe chez le notaire marocain. Documents requis : CNIE/passeport, justificatif compte dirhams convertibles, preuve transfert (si paiement étranger), titre foncier. Le notaire procède à l''inscription au registre de la Conservation Foncière dans les 3 mois.
💡 Conseil — Vérifier que le notaire est bien inscrit à la Chambre des Notaires (loi 32-09). Lister sur [LesMRE Annuaire](/fr/annuaire?specialite=notaire) ou consulter [www.justice.gov.ma](https://www.justice.gov.ma).
Inscription au registre — Mutation
Après l''acte, le notaire dépose l''acte à la Conservation Foncière (ANCFCC) pour inscription. Délai officiel : 3-6 semaines. La taxe d''enregistrement est payée à ce moment.
💡 Conseil — Demander au notaire la copie du certificat de propriété mis à jour à votre nom dès délivré (~75 MAD).
Déclaration fiscale en France
Selon la convention fiscale **France-Maroc du 29 mai 1970** (encore en vigueur), l''imposition immobilière reste au pays de situation du bien (Maroc). Mais le MRE résident fiscal français doit déclarer : (a) la propriété au formulaire **2042-K** (case 8UU si compte hors UE), (b) éventuellement les revenus locatifs (taxés au Maroc, exonérés en France si déjà imposés au Maroc).
💡 Conseil — Conserver toutes les preuves d''imposition marocaine (avis IR, bordereaux DGI) pour le calcul du crédit d''impôt en France.
Pour aller plus loin
Cas particulier : achat d''un terrain agricole. Depuis le Dahir de 1963 et confirmé en 2003, **les non-résidents ne peuvent pas acheter de terrain agricole** au Maroc sans dérogation gouvernementale. Pour un MRE de nationalité marocaine, l''achat est libre. Pour un conjoint étranger ou en société à actionnaires étrangers, demander l''autorisation préalable au Wali via le Ministère de l''Intérieur. À l''inverse, les terrains constructibles en zone urbaine sont libres d''acquisition pour MRE marocains et étrangers. Fiscalité revente : l''exonération de la TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) est acquise après **6 ans de détention** (LF 2014, confirmé LF 2025). Avant 6 ans, taux progressif 20 % minimum. Pour les MRE résidents fiscaux français, la convention 1970 attribue l''imposition au Maroc — déclaration en France pour le calcul du crédit d''impôt (formulaire 2047).
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Acheter sous Moulkia non immatriculée — risque de litige succession/bornage
- ✕Verser l''acompte en espèces au vendeur sans passer par le notaire
- ✕Ouvrir un compte en dirhams non convertibles (impossible de rapatrier les fonds vers la France)
- ✕Signer une procuration adoulaire (rejetée par les notaires depuis la loi 69-16)
- ✕Oublier la déclaration au formulaire 2042-K en France
- ✕Ne pas vérifier le titre foncier ni les hypothèques avant signature
🔗 Liens et ressources officielles
ANCFCC — Agence Nationale de la Conservation Foncière
Inscription des biens et certificats de propriété
Direction Générale des Impôts (DGI)
Déclarations IR, DETU et taxe d''habitation
Office des Changes
Réglementation transferts et compte dirhams convertibles
Ministère de la Justice — Notaires
Liste des notaires inscrits (loi 32-09)
Convention fiscale France-Maroc 1970
Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP)
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