Acheter un bien immobilier au Maroc implique des frais annexes qui représentent entre 7% et 10% du prix d'achat en plus du prix de vente. Pour un appartement à 1 500 000 DH à Casablanca, prévoyez entre 105 000 et 150 000 DH de frais. Ces montants sont fixés par la loi marocaine et ne sont pas négociables, contrairement au prix de vente.
Coûts et frais
| Droits d'enregistrement | 4% du prix de vente | Perçus par la DGI, payables dans les 30 jours |
| Conservation foncière | 1,5% du prix de vente | ANCFCC, inclut la mutation sur titre foncier |
| Honoraires notaire HT | Barème dégressif 1,5% / 1% / 0,5% | + TVA 20% sur les honoraires |
| Commission agence | 2% à 3% du prix | Non réglementé, négociable |
| Frais de dossier bancaire | 0,5% à 1% du montant du crédit | Si financement bancaire |
| Timbres et frais divers | 500 à 2 000 DH | Copies actes, légalisations |
| Total estimé | 7% à 10% du prix d'achat | Hors commission agence parfois à charge du vendeur |
Délais à prévoir
Droits d'enregistrement (4% du prix de vente)
Les droits d'enregistrement sont perçus par la Direction Générale des Impôts (DGI) au taux de 4% du prix de vente pour les immeubles construits. Pour un bien à 1 500 000 DH, cela représente 60 000 DH. Ce droit est dû lors de l'enregistrement de l'acte de vente au bureau d'enregistrement compétent dans les 30 jours suivant la signature. Le paiement se fait auprès du percepteur des impôts ou via espace Dariba en ligne.
💡 Conseil — Si vous achetez un terrain nu, le taux est également de 4%. Pour les logements sociaux (prix inférieur à 250 000 DH HT), le taux est réduit à 3%.
⚠️ Attention — Le droit minimum est de 1 000 DH même si le calcul donne moins. La DGI peut requalifier le prix si elle l'estime sous-évalué par rapport aux prix du marché local.
Frais de conservation foncière (1,5% du prix)
La Conservation Foncière, rattachée à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), perçoit 1,5% du prix de vente pour l'inscription de la mutation sur le titre foncier. Pour un bien à 1 500 000 DH, cela représente 22 500 DH. Ces frais incluent également une taxe d'immatriculation de 1,25 pour mille (0,125%) et les frais d'établissement du nouveau titre.
💡 Conseil — Ces frais sont payés directement à la Conservation Foncière par le notaire au moment du dépôt du dossier de mutation.
Honoraires du notaire (barème officiel)
Les honoraires du notaire sont fixés par le décret n°2-12-427 selon un barème dégressif : 1,5% pour la tranche 0-500 000 DH, 1% pour la tranche 500 000 à 1 000 000 DH, 0,5% au-delà de 1 000 000 DH. Pour un bien à 1 500 000 DH, les honoraires sont : (500 000 x 1,5%) + (500 000 x 1%) + (500 000 x 0,5%) = 7 500 + 5 000 + 2 500 = 15 000 DH HT, soit 18 000 DH TTC (TVA 20%).
💡 Conseil — Le notaire peut vous remettre un devis détaillé avant signature. Demandez-le systématiquement.
⚠️ Attention — Les honoraires affichés par certains notaires n'incluent pas toujours la TVA à 20%. Vérifiez si le montant est HT ou TTC.
Frais d'agence immobilière
La commission d'agence est généralement de 2,5% TTC du prix de vente, parfois partagée entre acheteur et vendeur selon la convention. Elle n'est réglementée par aucun texte obligatoire, mais l'usage du marché est de 2% à 3%. Pour un bien à 1 500 000 DH, comptez entre 30 000 et 45 000 DH. Certaines agences pratiquent un forfait pour les petits biens.
💡 Conseil — Vérifiez que l'agence est inscrite au registre du commerce et dispose d'un numéro d'identifiant fiscal. Un reçu doit être délivré.
Frais bancaires et divers
Pour les constructions neuves en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), des frais de dossier bancaire (0,5% à 1% du crédit), des frais de mainlevée hypothécaire (500 à 2 000 DH), et des timbres fiscaux s'ajoutent si vous financez par crédit immobilier. Le coût total annexe pour un crédit de 1 000 000 DH peut atteindre 12 000 à 15 000 DH supplémentaires.
⚠️ Attention — Exigez un tableau récapitulatif complet de tous les frais avant signature définitive.
Pour aller plus loin
Pour un MRE achetant depuis l'étranger, la procédure implique obligatoirement un notaire marocain qui centralise tous les paiements. Il est fortement recommandé de donner une procuration notariée (légalisée par l'ambassade ou apostillée) à un mandataire de confiance au Maroc pour représenter l'acheteur lors des signatures. Le virement des fonds depuis l'étranger doit transiter par un compte bancaire marocain en dirhams ou via le compte MDM (Marocains du Monde) auprès d'une banque marocaine agréée. Le rapatriement du capital investi est garanti par l'Office des Changes si l'investissement a été réalisé en devises convertibles importées, à condition de conserver tous les justificatifs bancaires : attestation d'importation de devises et avis de débit en devises.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Ne pas vérifier la situation hypothécaire du bien avant le compromis, risque de charges cachées
- ✕Confondre le prix affiché par l'agence et le prix acte notarié qui sert de base au calcul des droits
- ✕Omettre la TVA 20% sur les honoraires du notaire dans le budget prévisionnel
🔗 Liens et ressources officielles
❓ Questions fréquentes
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