Protecting Your Property in Morocco from Abroad: Fraud, Illegal Sales, Legal Remedies

Request a certificate of ownership (Certificat de la Conservation Foncière) regularly. You can also register for the Mohafadha alert service to be notified of any modifications to your title.

File a complaint with the court of first instance, oppose any fraudulent registration at the Land Registry, and instruct a specialised lawyer. Timing is crucial: act as soon as you become aware of the problem.

Log on to ancfcc.gov.ma or Mohafadha.ma using your land title number. You can verify the owner, mortgages, objections and easements. The service is free and accessible from abroad.

Mohafadha est le service d'alerte gratuit de l'ANCFCC. Il envoie un SMS et/ou email dès qu'une demande est déposée sur votre titre foncier (modification, inscription, consultation officielle). Inscription sur mohafadha.ancfcc.gov.ma avec votre numéro de titre foncier. C'est la protection préventive la plus efficace et la moins coûteuse disponible pour les MRE.

La loi 14-07 modifiée exige désormais une vérification biométrique du vendeur ou de son mandataire pour tout acte de vente. Cependant, des fraudes persistent. La protection la plus fiable reste l'opposition foncière préventive inscrite à la Conservation Foncière, qui bloque physiquement toute transaction sans votre accord explicite.

L'opposition foncière se demande par courrier recommandé à la Conservation Foncière compétente (selon la région du bien), ou via un mandataire (avocat ou notaire) muni d'une procuration. Elle n'est pas encore disponible en ligne depuis l'étranger. Délai : quelques jours à deux semaines. Coût : 500 à 1 000 DH.

Deux taxes principales : la Taxe d'Habitation (TH) pour les logements meublés occupés, et la Taxe de Services Communaux (TSC) due par tout propriétaire. Elles se paient en ligne sur tax.gov.ma. Le non-paiement crée une créance fiscale sur le bien pouvant bloquer les transactions futures. Un mandataire ou expert-comptable peut les régler en votre nom.

Pour les titres fonciers immatriculés, la prescription est difficile à invoquer. Le délai de recours pour contester un acte frauduleux est de 5 ans à compter de la découverte. Pour les terrains non titrés, une occupation continue et paisible de 10 à 15 ans peut créer un droit de prescription acquisitive. La règle absolue : agissez dès que vous avez connaissance du problème.