Vous avez un bien au Maroc qui dort, et vous vivez à 2 000 kilomètres. La vraie question n'est pas est-ce que je loue, mais par quel canal, pour quel revenu net réel, et avec quelles démarches quand je ne suis pas sur place. Ce guide tranche les trois voies, chiffres à l'appui, avec les modèles et les réflexes pour louer proprement à distance.
Coûts et frais
| Commission agence (gestion) | 8 à 12% des loyers | souvent 10% HT |
| Mise en location (longue durée) | ~1 mois de loyer par partie | via agence |
| Conciergerie courte durée | 25 à 35% du revenu | ménage, accueil, plateforme |
| Taxe de promotion touristique | 5 à 11 DH / personne / nuit | selon ville et catégorie |
| Taxe de séjour municipale | 15 à 30 DH / personne / nuit | maison d'hôtes, selon commune |
| Dépôt de garantie (bail) | 2 mois maximum | loi 67-12 |
| Retenue à la source sur loyers | 5% | LF 2026, dès le 1er juillet, si locataire société ou pro |
| Abattement IR revenus fonciers | 40% | 60% du loyer imposable |
| Abattement taxe d'habitation MRE | 75% | sur la valeur locative |
Vérifier la copropriété et choisir le canal
Avant tout, lisez le règlement de copropriété : beaucoup interdisent ou limitent la location de courte durée. Ensuite, choisissez votre canal selon votre présence sur place et votre tolérance au risque : direct longue durée si vous avez un proche fiable, agence si vous voulez zéro souci, courte durée si le bien est en ville touristique et que vous acceptez une gestion active.
💡 Conseil : Un bien résidentiel loué à l'année est presque toujours plus simple à gérer de loin qu'un Airbnb.
Courte durée : autorisation, déclaration DGSN, taxes
La location meublée touristique relève de la loi 80-14 et du décret 2.23.441. Obtenez l'autorisation d'exploitation au niveau de la wilaya ou de la province, après avis de la commission régionale. Une fois en activité, déclarez chaque voyageur à la DGSN via la télé-déclaration des nuitées, et collectez la taxe de promotion touristique et la taxe de séjour de votre commune. Une conciergerie sur place est indispensable.
⚠️ Attention : Louer en courte durée sans autorisation vous expose à des sanctions et à un conflit avec le syndic. Le secteur se structure, avec un recensement renforcé visé d'ici 2027.
Agence : signer un mandat de gestion clair
Si vous déléguez, signez un mandat de gestion écrit précisant le périmètre : recherche du locataire, encaissement, quittances, petites réparations, gestion des impayés et reddition de comptes. Cadrez la rémunération (de l'ordre de 8 à 12% des loyers en gestion, environ un mois de loyer par partie en mise en location).
💡 Conseil : Exigez un relevé mensuel écrit et un encaissement sur un compte dédié, pas le compte personnel d'un gérant.
Direct : un bail conforme à la loi 67-12
Le bail écrit est obligatoire : identité des parties, description du bien, loyer, durée, dépôt de garantie limité à deux mois, et état des lieux d'entrée signé et annexé. Faites enregistrer le bail (fortement recommandé) et délivrez des quittances. Une procuration à un proche permet de signer et de faire les états des lieux à votre place.
⚠️ Attention : Sans bail écrit ni état des lieux, vous êtes désarmé face à un mauvais payeur. À distance, une expulsion est longue et coûteuse : la sélection du locataire est votre meilleure protection.
Encaisser sur un compte marocain et préparer le rapatriement
Faites encaisser les loyers sur un compte bancaire marocain. C'est ce qui vous permettra de rapatrier vos revenus vers l'étranger via l'Office des Changes. Conservez chaque preuve d'encaissement et de paiement de l'impôt dès le premier jour.
💡 Conseil : L'historique d'encaissement et d'impôt conditionne le transfert futur. Sans lui, le rapatriement devient compliqué.
Déclarer ses revenus avant le 1er mars
Les loyers d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, quelle que soit votre résidence. Après un abattement forfaitaire de 40%, l'imposition se fait au barème de l'IR avec des taux libératoires possibles selon le montant. La déclaration et le paiement sont dus avant le 1er mars de chaque année.
Pour aller plus loin
Les trois canaux, comparés
| Critère | Direct longue durée | Agence (mandat) | Airbnb / courte durée |
|---|---|---|---|
| Revenu brut | Stable et prévisible | Stable, net de commission | Le plus élevé en ville touristique, mais volatil |
| Coût de gestion | Quasi nul, mais votre temps | 8 à 12% des loyers | 25 à 35% (conciergerie, ménage, plateforme) |
| Cadre légal | Bail écrit loi 67-12 | Mandat écrit + bail | Autorisation, déclaration DGSN, taxes |
| Risque principal | Impayés, locataire difficile à déloger | Agence peu sérieuse | Vacance hors saison, réglementation, syndic |
| Présence requise | Sélection + état des lieux (procuration possible) | Aucune | Active, via un relais local |
| Idéal pour | MRE avec un proche fiable sur place | MRE absent qui veut zéro souci | Bien en ville touristique, géré par conciergerie |
Exemple chiffré sur le même bien
Prenons un appartement deux chambres à Marrakech, loué 6 000 DH par mois en longue durée. Voici l'ordre de grandeur sur une année, avant impôt foncier, pour comparer les trois canaux sur la même base.
| Poste | Direct longue durée | Agence (mandat) | Airbnb / courte durée |
|---|---|---|---|
| Revenu brut annuel | ~72 000 DH | ~72 000 DH | ~120 000 DH (occupation ~55%) |
| Commission / gestion | 0 | ~10% soit -7 200 DH | conciergerie + ménage + plateforme ~30% soit -36 000 DH |
| Mise en location | 0 (ou 1 mois via agence) | ~1 mois soit -6 000 DH | annonces, équipement |
| Net avant impôt (ordre de grandeur) | ~70 000 DH | ~58 000 à 64 000 DH | ~80 000 DH, mais variable |
| Votre charge | sélection + suivi | aucune | élevée, via relais |
La leçon : la courte durée affiche le plus gros chiffre brut, mais 25 à 35% partent en gestion et le résultat dépend de l'occupation. L'agence vous coûte environ 10% mais vous achète la tranquillité. Le direct donne le meilleur net si vous savez sélectionner un bon locataire et réagir de loin. Ces montants sont des ordres de grandeur, à recalculer avec votre loyer réel et votre ville.
Sélectionner à distance, sans se faire avoir
C'est le coeur du problème quand on est MRE.
- Un locataire longue durée : demandez une pièce d'identité, un justificatif de revenus, et faites un entretien vidéo. Privilégiez un locataire présenté par un proche de confiance. Exigez le premier loyer plus le dépôt avant la remise des clés.
- Une agence : vérifiez son existence légale, demandez deux ou trois références de propriétaires MRE déjà gérés, et lisez le mandat ligne par ligne. Une bonne agence accepte un compte dédié et un relevé mensuel.
- Une conciergerie Airbnb : regardez ses annonces existantes, ses avis voyageurs et son taux de réponse, et demandez un reporting des nuitées et des recettes. Méfiez-vous de celle qui veut tout encaisser sans transparence.
Les clauses à ne pas oublier
Dans le mandat de gestion : durée et conditions de résiliation, plafond de dépense pour les réparations sans votre accord, délai de reversement des loyers, et obligation de relevé mensuel.
Dans le bail : montant et date de paiement du loyer, durée et renouvellement, dépôt de garantie et conditions de restitution, répartition des réparations, clause résolutoire en cas d'impayé, et interdiction de sous-location sans accord.
Pour aller plus loin
Cet article s'articule avec nos guides détaillés : gérer un bien en location à distance, la fiscalité des revenus fonciers pour non-résidents, gérer son bien pendant l'été et protéger ses biens à distance. Pour le contexte de marché, voir notre panorama Immobilier au Maroc en 2026.
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Louer en courte durée sans autorisation ni accord de la copropriété
- ✕Bâtir son calcul Airbnb sur une occupation de 80% au lieu de 50 à 60%
- ✕Signer un mandat de gestion flou, sans reddition de comptes
- ✕Louer en direct sans bail écrit ni état des lieux
- ✕Demander un dépôt de garantie supérieur à deux mois
- ✕Encaisser hors compte marocain et perdre le droit au rapatriement
- ✕Oublier la déclaration fiscale avant le 1er mars
🔗 Liens et ressources officielles
Ministère du Tourisme - hébergement touristique
Cadre des établissements et hébergements touristiques
Loi 80-14 (texte officiel)
Loi relative aux établissements et formes d'hébergement touristique
Office des Changes
Règles de transfert et de rapatriement des revenus
Direction Générale des Impôts
Déclaration des revenus fonciers et fiscalité
❓ Questions fréquentes
Besoin d'un expert pour votre projet ?
Trouvez un professionnel marocain vérifié par LesMRE pour vous accompagner étape par étape.
Trouver un expert vérifiéVous êtes MRE ?
Accédez à 131 professionnels vérifiés au Maroc. C'est gratuit.