Si vous possédez un bien immobilier au Maroc, vous devez payer chaque année deux taxes locales : la taxe d'habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC). Beaucoup de MRE les ignorent ou les paient mal, accumulant des majorations sans le savoir.
Coûts et frais
| TH sur valeur locative 60 000 DH/an avec abattement 75% MRE | 1 000 DH/an | Base imposable 15 000 DH, tranche à 10% |
| TSC en zone urbaine avec abattement 75% (base 15 000 DH) | 1 575 DH/an | Taux 10,5% |
| Pénalité de retard | Pénalités et majorations prévues par la loi n° 47-06 (montant auprès de la DGI) | Selon la durée du retard |
Délais à prévoir
Comprendre les deux taxes : qui paie quoi
Taxe d'habitation (TH) : due par tout propriétaire d'un logement au Maroc, qu'il soit occupé ou non, résidence principale ou secondaire. Elle est calculée sur la valeur locative annuelle du bien, fixée par une commission locale et révisée de 2% tous les 5 ans. La valeur locative correspond aux loyers pratiqués dans le même quartier pour des biens similaires. Exemple : un appartement à Casablanca dont les loyers comparables sont de 5 000 DH/mois a une valeur locative de 60 000 DH/an. Taxe de services communaux (TSC) : due par tous les propriétaires de locaux bâtis. Elle se calcule aussi sur la valeur locative.
💡 Conseil : La valeur locative est déterminée par comparaison par la commission de recensement (guide fiscal des MRE de la DGI).
⚠️ Attention : Un logement vacant (grosses réparations, mise en vente ou en location) peut faire l'objet d'une déclaration de vacance au cours du mois de janvier de l'année suivante ; elle vaut demande de décharge de la taxe d'habitation (guide fiscal des MRE de la DGI).
L'abattement de 75% : comment en bénéficier concrètement
En tant que MRE, vous bénéficiez d'un abattement de 75% sur la valeur locative servant de base au calcul des deux taxes, pour votre logement considéré comme habitation principale au Maroc. Cet abattement s'applique aussi si le logement est occupé gratuitement par votre conjoint, vos enfants ou vos parents. Vous n'avez pas besoin qu'ils paient un loyer. Calcul concret avec l'abattement : valeur locative 60 000 DH/an - 75% = base imposable 15 000 DH. TH sur 15 000 DH = (15 000 - 5 000) × 10% = 1 000 DH/an. TSC sur 15 000 DH en zone urbaine = 15 000 × 10,5% = 1 575 DH/an. Soit 2 575 DH/an au total, contre plus de 10 000 DH sans abattement.
Les barèmes exacts de la taxe d'habitation et de la TSC
Barème de la taxe d'habitation (sur la valeur locative après abattement éventuel) : de 0 à 5 000 DH : taux 0%. De 5 001 DH à 20 000 DH : taux 10%. De 20 001 DH à 40 000 DH : taux 20%. Au-dessus de 40 000 DH : taux 30%. Barème de la taxe de services communaux (TSC) : Pour les biens en zone urbaine : 10,5% de la valeur locative. Pour les biens en zone périphérique des communes urbaines : 6,5% de la valeur locative. Exonération TH constructions neuves : les logements neufs affectés à la résidence principale sont exonérés de TH pendant 5 ans à partir de l'achèvement. Cette exonération ne s'applique pas à la TSC, due dès la première année.
⚠️ Attention : La déclaration d'achèvement des travaux de construction se dépose au plus tard le 31 janvier de l'année suivant celle de l'achèvement (guide fiscal des MRE de la DGI).
Délais de paiement et pénalités en cas de retard
Les avis d'imposition et les échéances de paiement sont ceux indiqués par l'administration sur l'avis. Un paiement tardif entraîne les pénalités et majorations prévues par la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, telle que modifiée ; leur montant se vérifie auprès de la DGI. Les modalités de paiement depuis l'étranger sont indiquées par la DGI.
Que faire si vous recevez un rappel pour des années passées
Pour régulariser des arriérés, la DGI compétente pour le bien est l'interlocuteur : le titre de propriété, la CIN et un justificatif du statut MRE sont les pièces habituellement présentées. Une valeur locative jugée excessive peut faire l'objet d'une réclamation motivée ; la valeur locative est déterminée par comparaison par la commission de recensement (guide fiscal des MRE de la DGI).
💡 Conseil : La déclaration de changement de propriété ou d'affectation se souscrit au plus tard le 31 janvier de l'année suivant le changement (guide fiscal des MRE de la DGI).
❌ Erreurs fréquentes à éviter
- ✕Ne pas faire valoir l'abattement de 75 % auquel le statut MRE donne droit pour l'habitation principale
- ✕Ne pas se renseigner chaque année sur ses avis d'imposition
- ✕Ignorer les arriérés : les pénalités et majorations prévues par la loi n° 47-06 s'ajoutent au montant dû
- ✕Oublier de déclarer un changement de propriétaire à la DGI au plus tard le 31 janvier de l'année suivant un achat ou un héritage
- ✕Oublier que l'abattement de 75 % s'applique aussi au logement occupé gratuitement par le conjoint, les enfants ou les parents
- ✕Ne pas déclarer la vacance d'un logement au cours du mois de janvier de l'année suivante : cette déclaration vaut demande de décharge de la TH
🔗 Liens et ressources officielles
❓ Questions fréquentes
Besoin d'un expert pour votre projet ?
Trouvez un professionnel marocain vérifié par LesMRE pour vous accompagner étape par étape.
Trouver un expert vérifiéCréez votre compte, c'est gratuit
L'inscription est 100 % gratuite et vous ouvre tous nos guides, tenus à jour à chaque changement de règle, avec le détail de chaque démarche MRE.